併用住宅と住宅ローン

店舗の用途（事業用・賃貸用）

「店舗付住宅」を住宅ローンとして取り扱う場合、一般的に下記のような制限があります。

①全体面積の中で住宅部分が50％以上であること

②店舗部分が50％を超えるような場合は、住宅ローンの資金が全体の中で住宅部分のみを負担するまで、などの条件があります。

人の居住の用に供する部分とその他の部分との間が壁、建具等により区画されており、かつ原則として相互に行き来できることが必要です。 なお、出入口について、配置計画上等やむを得ない場合には、住宅用出入口と非住宅用出入口を兼用することができます。［住宅金融支援機構］

こうした条件をクリアしたとしても、店舗付住宅については慎重な評価がされます。

店舗は当然、事業を行うところですから、賄入者自身が事業をする場合と、他人に賃貸する場合が考えられます。

新規建設地での事業見通し

購入者自身で事業をする場合、事業収人が返済の原資となるため、その物件での事業見通しなどが検討材料になります。もともと、その場所か近隣で事業をしていたのなら、これまでの実績で判断できます。しかし、新規あるいは別の地域で事業をしていた場合は、環境がまったく異なるため、新たに事業の見通しを検討することが課題になります。

賃貸収入の見通し

一方、店舗を他人に賃貸する場合、賃貸収入はまったくの新規となりますので、入居の見通しがあったとしても、将来的に安定収入が得られる保証はありません。そのため、現在の収入で判断することになります。もし、賃貸収入を追加しないと返済できない場合は、慎重に審査されることになります。

物件の処分性（担保評価）

担保評価面での問題もあります。

店舗付住宅は、事業をする人が利用することを前提としていますから、その造りは一般的な住宅の仕様とは異なります。

そのため、普通のサラリーマンが購入することは非常に稀です。場所が気に入って購入するとしても、大幅な改造費用が生じるため、需要が限定されるためです。

このように店舗付住宅は、担保として処分性に問題があるなど、審査の面では厳しい評価となります。