底地購入と住宅ローン

借地上に自宅を建築して長い間生活してきた方が、地主の事情でその土地を不動産業者に売却され、新しく地主になった不動産業者から買い取りを迫られる、というケースが増加しています。

不動産業者を通した底地購入

借地権の付いた土地の所有権（または借地権付きの土地そのもの）を、底地といいます。

底地の場合、土地所有者（地主）はその士地を貸している間は自身で利用することができず、利用価値としては地代収入を得ることのみとなりますが、この地代については当初の契約があるので、簡単に値上げすることは困難です。

地主が自身で使用収益できる土地であれば、現状より収益をあげる活用もできますが、それができないため、この土地を売却してしまいたいと思った場合に、１番良いのは、実際に土地を利用している借地権者に売却することといえます。

借地人としても、自分の暮らす底地を購入できる良い機会なのですが、地主側に何らかの事情があり、借地権者ではなく、不動産業者に売却してしまうということがあります。

こうしたケースで底地の買い手となるのは、不動産業者の中でも底地専門の業者の場合が多く、目的は借地権者への転売利益になりますので、いずれ借地権者に買い取りを迫ることになります。

借地名義に関するよくあるトラブル

そのような場合に、問題になりがちなのは、借地契約をしている人（借地権者）と、建物の名義人が異なる場合です。

借地権は、その登記がなくても、借地権者の名義で借地上の建物を所有権保存登記すれば、第三者に対抗することができます。事情により判例は分かれますが、借地権者名義で建物を登記していない（名義が異なる）場合は、借地権を否定されるおそれがあるのも事実です。

現在は、借地上の建物に住宅ローンを組む場合、借地人とローン借入人（建物の所有者）の名義が異なっていればローンは成立しませんが、従前は地主が変わらない限り借地権者と建物の名義が違っていても、そう問題にはならず、旧住宅金融公庫などでは、地主の承諾があれば住宅取得のための融資を認めていました。そのため時間を経て地主が変わった際に、あらためてこの問題が生じてしまうことになります。

底地の取得価格と担保評価

底地の購入にあたっては、土地の評価について大きな変化を伴います。

住宅ローンにおける担保評価については、通常、流通市場における売買価格の前例が基準になりますが、借地権者が底地を購入する時などの場合は、底地の売買価格は流通価格より割り引かれて、かなり低い金額になるにもかかわらず、この土地と建物の所有権が共同担保として一体となることで、金融機関の「担保評価が売買に要した金額以上に高くなる」という好都合が起こります。

底地価格と住宅ローン

底地価格の買い取り額は、個別事情によるので決まった基準はありませんが、借地権割合の参考として国税局が規定している路線価があります。

線価図を参考にする場合

底地だけを買い取る場合、通常の住宅ローンは対象外のため、資金使途が自由なローンや、不動産担保ローンなどを利用することになります。

現在の建物にローン残債がある場合は借換えで対応できるケースもあります。

土地が賃借権で、建物が所有権の場合、住宅ローンは、あくまでも自分が住むための住宅に対するローンなので、住居取得を伴わない土地購入だけの融資は不可です。

賃借していた土地を購入し（賃貸者契約が解消され）、現在居住する建物を解体した後、住宅を建て替える場合であれば、土地・建物の融資が可能になります。