「収入合算」によるリスクと万一の際の解決方法

住宅ローン利用時の「3種類の収入合算方法」とそれぞれの特徴

住宅ローンを利用してマイホームを購入する際に、申込者の年収だけでは希望額が借入できない場合、夫婦や親子などで、協力し合ってローンを組む「収入合算」という方法があります。

夫婦で収入合算をする場合は、「銀行に35年間の夫婦愛を誓う契約」とか、「金利も夫婦愛も固定型のみ、変動は許されない」などと言われたりもします。その内容と、契約上のリスク対処法についてみてみます。

収入合算を検討する場合

❶　不動産の所有権を持つのは誰にするか

お金を出したら出した分だけ「持ち分」を持つのが基本。逆にお金を出さずに持ち分を持つと、その分は「贈与」になる点に要注意。

❷　住宅ローン控除を受けられるのは誰か

所得税を納めていない方に控除はありません。納める税額以上の控除もありません。控除対象者の年収制限があります。

❸　団体信用生命保険に加入できるのは誰か

年齢、健康状態によって加入制限があります。

という3つのポイントを押さえてから、収入合算を検討します。

収入合算方法の3種類

⑴　連帯保証型

収入合算者が契約者の連帯保証人になるケースです。

例えば夫が主債務者であれば、収入合算者である妻が連帯保証人となります。

連帯保証人型の特徴は、①不動産の所有権は夫にあり、妻に持分はありません。また、妻は②住宅ローン控除を受けることができず、③団体信用生命保険に加入することもできません。

⑵　連帯債務型

主債務者となる契約者と連帯債務者が、1つの住宅ローンに対し、それぞれが「住宅ローン全額の債務者」となるケースです。

例えば、夫を債務者、妻を連帯債務者とすると、①不動産の所有者は、夫と妻がそれぞれの持分で所有し、②住宅ローン控除は夫も妻も受けることができますが③団体信用生命保険には主債務者である夫のみが加入することになります。

⑶　ペアローン

夫と妻がそれぞれ契約者となり住宅ローンを契約するケースです。また、夫婦それぞれが相手方の連帯保証人となります。それぞれの年収を合算したローン審査が可能になるため、夫婦共に同様の収入がある場合、高額の借入が可能になります。

例えば、融資利用総額8,000万円であれば、夫が5,000万円、妻が3,000万円の借入などに分けて同時に借り入れることが可能です。

この場合、①不動産の所有権は夫と妻がそれぞれの持分で所有し、②住宅ローン控除・③団体信用生命保険とも夫婦で利用できるのがペアローンの特徴です。

収入合算、特にペアローンの最大リスクは夫婦の「離婚」！

離婚に伴う住宅ローンの手続きは、物件の所有権の問題の他、ローンの清算が伴い、簡単では進まないことが多いです。

＜夫婦それぞれ所有権（持分）もローン残高も残している場合＞

離婚後も、どちらか片方が自宅に住み続けたいといった場合、2人の意向が合致しなければ話は前にすすみません。ローンを受けている金融機関に対しては、夫婦それぞれがお互いの連帯保証人になっているため、「離婚するので連帯保証人を外して欲しい」という主張は通用しません。

この点は、連帯保証型や連帯債務型にも言えることですが、夫婦の収入合算によって融資を受けているため、簡単に連帯保証や連帯債務の状態を解消できる訳ではないのです。

収入合算はお互いの愛が無くなっても運命共同体なのです。

＜ペアローンの解消方法＞

離婚となってしまった場合、通常はどちらか、もしくは双方共に自宅に住み続ける意向はなく、不動産を含め全ての財産を分配し、一日も早く関係を清算したいと希望します。

どちらかが自分の持分を所有し続け、片方との共有状態を解消するためには、いったんペアローンを一括返済し、住み続けたいと思う方が片方の持分を買い取るか、現在のペアローンから残る方単独の住宅ローンに借り換えるしかありません。

但し、双方共に残債分全てを一括返済するのは、経済的に現実的でないことが殆どです。

加えて、残る方単独のローンへの借換えも、元々収入合算で購入していることから考えてもハードルが高いのが現状です。こうした借換えの場合、一般的に銀行審査も厳しくなります。

マイホームの売却＋財産の分割で決着させる

ペアローンを組んでいる双方に残高が残っている場合、残された選択肢はただ一つ「マイホームの売却」です。結局、夫婦最後の共同作業として自宅を売却処分し、残った財産を分配することになります。

自宅の売却代金だけで残債を完済できず、手持ち資金の持ち出しになってしまうケースや、任意売買で売却後に残った負債のみを背負って返済を続けていく（金融機関との協議か必要）となれば、大変な重荷となりますが、解決方法としての選択肢は多くありません。

共有持分の売買、リースバックという手段も。

離婚した夫婦に子供がいて、ペアローンは解消したいけれど、子供の学区を変えたくないというケースがよくあります。例えば妻が子供を引き取った場合に、元々持分を持っていた妻が、子供のためにその住居に住み続けたいと思うのも自然なことです。但しペアローンという形は解消しなければならないため、共有持ち分をそのままリースバック形式で売却し、お子さんが進学するまでの間、妻が賃料を払いながら住み続けるということも選択できる可能性はあります。

共有持分の売買

共有持ち分だけを買い取るビジネス（持分売買ビジネス）があります。共有部分を〝安く〟買い取り、持ち分を取得後、もう一方の所有者に〝割高な〟賃料を請求し、いずれその所有権も買い取りに行きます。最終的には共有部分の双方を〝安く〟買い取った上で、一軒の中古物件として売り出されます。

片方が共有持ち分を売り払ってしまった場合に、買い取った方が残った方に賃料を請求できる根拠は、残った方が物件を占有している（共有物件なのに片方だけが使用している）状態であり、買い取った新所有者が物件を占有している方に使用料を請求できる権利が発生するためです。

将来を見据えたローンの借り方を。

収入合算は、一人では実現できない高額融資を可能とする有効な手立てですが、離婚や共有者の死亡など、将来起こりうる状況変化に対して、金融機関が責任を持って守ってくれる訳ではありません。

マイホームという目先の夢や希望だけで衝動的に判断するのではなく、将来を見据えた人生設計を真剣に考える姿勢が大切です。

＜補足＞

・団体信用生命保険については、収入合算で借りる場合、どちらに万一のことがあった場合でも、 ローン残高が０円となる保険を扱う金融機関もあります。その場合、完済するまで住宅ローン金利が上乗せになりますので、一般の生命保険を別途追加契約する場合と保険料、保証内容を十分に比較する必要があります。