路地上敷地（旗竿地）と住宅ローン

路地上敷地に建つ住宅

建物の脇に細い通路がある敷地を「路地状敷地」または「旗竿地」といいます（敷地延長や袋地とも呼ばれることもあります）。

土地の購入にあたっては、近隣の一般物件に比べて価格が安いのが最大のメリットで、建物が道路から離れているので静かな住環境であるとか、路地上部分を工夫すれば自分好みのアプローチにできるといった点をアピールすることが多いようです。

住宅建築上の留意点

通路の幅は、2メートル以上あれば建築基準法43条の接道義務を満たしますが、接道幅が狭小なため、車の出入りが困難ですし、日照や眺望でも劣ります。したがって、流通価格としでは間口の広い敷地に比較し、かなり安くなっています。

売却するにあたっても、普通に評価した価格では換価できないと認識しておく必要があります。

路地上敷地（旗竿地）は、専用通路の〝最も狭い位置で2m以上” の幅を確保する必要があり、これを満たしていない敷地は再建築も新築もできません。

また、建物が奥まったところにあるので、災害時に緊急車両が入りにくいことから、行政でも安全確保のために条例で様々な規制をかけています。

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• ［例］宮城県建築基準条例第７条

(路地状部分のみ道路に接する敷地と道路との関係)
第７条　指定建築物(前条第二号又は第四号から第八号までに規定するもので、その用途に供する部分の床面積の合計が200㎡以内であるものに限る。)、階数が３以上である建築物又は法第43条第３項第三号に規定する建築物で、都市計画区域又は準都市計画区域内にあるものの敷地が路地状部分によつてのみ道路に接する場合においては、道路にその路地状部分の長さの10分の１(建築物の延べ面積の合計が200㎡を超えるときは、７分の１)以上接しなければならない。ただし、路地状部分の幅員が４m以上の場合においては、この限りでない。

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上記の例の通り、一般的に路地状部分の長さによりその接道する幅が定められているほか、建物の構造・容積・高さにも規制があります（路地上部分の幅が４m未満の場合は原則として3階以上のの建物を建てることができません）。

十分な間口を持つ敷地に比較すると、建てられるものが限られてしまうため、その有効利用がかなり制限されてしまい、その点でも処分が難しくなります。。

住宅ローンの担保評価

こうした事情から、路地状敷地については、担保評価でかなり減価をすることになっています。路地状部分は、利用度が低いため大幅に減価するうえ、奥の有効宅地部分についても、日照・通風の面で減価することが多くなります。