農地転用許可を条件とする土地

開発許可と農地転用

市街化調整区域内は建築が制限される地域なので、農業従事者でない一般の人が住宅を建てる場合は開発行為の許可が必要です。

また、農地を宅地にするには、建物を建築するという目的が必要になります。したがって、市街化調整区域内の農地を宅地に転用したい場合、原則「開発許可」と「農地転用」の許可申請を併せて行う必要があります。

▶️（農地法5条1項）

農地を農地以外のもの（宅地）に転用する目的で売買するには、原則として都道府県知事の許可（4haを超える場合は農林水産大臣の許可）が必要です。

▶️ 農地法5条1項但し書き6号

市街化区域内の農地については、農業委員会への農地転用の｢届出｣だけで済みます。

▶️ 農地法4条2項・5条2項

許可基準については、次のように定められており、どちらの基準も満たす必要が有ります。

①　立地基準　　→　農地を5種類に区分

 ［原則不許可］

　  ・農用地区域内農地

  　・甲種農地

　  ・第1種農地

 ［条件付許可］

  　・第２種農地

 ［原則許可］

　  ・農業生産に影響の少ない第3種農地

（鉄道の駅が300m以内にあるなど、市街地の区域または市街化傾向が著しい区域にある農地）

②　一般基準

申請内容について、申請目的実現の確実性、被害防除措置命令等を審査し、適当と認められないときは許可されません。

市街化調整区域と住宅ローン

市街化調整区域内の場合は、開発許可がないと建物の建築もできないため、これらを確認しないと住宅ローンは検討できません。

開発許可や建築許可を受け、建築確認が済んでいれば法的には問題無いかもしれませんが、金融機関は担保としての流通性を確認します。

都市計画事業として開発された地域の宅地や、市街化区域に隣接する地域として許可されたものは、ほぼ市街化地域と同様に見て問題無いと考えられます。しかし、市街化調整区域に建てられる住宅には、農業者従事者の農家住宅や分家住宅もあります。これらは建てられる人が限定され、再建築が簡単に行えないため、流通性は劣ります。

金融機関では、何を根拠に開発許可や建築許可が出たのかを確認し、流通性を勘案しながら判断することになります。

▽　農業振興地域

①農振地域の除外申請

（4月・9月申請、許可は7～8ヶ月後）

②農地転用許可

③建築許可申請

を同時進行させます。

一般的にこれら許可が下りるまで半年程度見ておく必要があります。

それが終わったら建築確認申請に入ります。